現物による不動産投資を行う際には、不動産取得や保有に関して様々な法の規制を受けることを知っておかなければなりません。
「都市計画法」はそうした規制の1つで、無秩序な開発を防止し、計画的なまちづくりを図るための法律です。
都市計画法で定められている都市計画区域内では、建築物などに必要な規制を行い、住環境保護や災害・公害の防止など都市環境を守るために「地域地区」という制度を定めています。その地域地区には以下のような種類があります。
＜用途地域＞
「用途地域」には、第一種低層住居専用地域など合わせて12種類あり、市街化区域では用途地域を定めなければなりません。
原則として市街化調整区域では、用途地域を定める必要はありません。市町村が定める準都市計画区域でも用途地域を定めることができます。
＜特別用途地区＞
用途地域内に定める一定地区で、建築制限や禁止を地方公共団体の条例で定めることができ、国土交通大臣の承認によって、条例での制限緩和も可能です。
＜特定用途制限地域＞
市街化調整区域を除く、用途地域が定められていない地域で、環境を保護するなどの目的により制限すべき建物などの用途を定める地域です。
この他にも地域地区には、特定容積率制限地区、高層住居誘導地区、高度地区、高度利用区、市街地における火災の危険を防止する目的で定められる防火地域・準防火地域、風致地区、景観地区、伝統的建造物群保存地区、美観地区など多くの種類の地区があります。
不動産投資を行う際には、このような地区の用途や制限を前もって調査した上で行わなければなりません。
現物の不動産投資を行う際には、都市計画法や借地借家法、建築基準法など様々な法律が関わってきます。
実際に不動産投資を行う場合は、上記のような法律を熟知し、遵守しなければなりません。
「都市計画法」とは、都市地域における土地利用や整備に関する法律です。
健全で秩序のある土地利用に関する、まちづくり計画のための法律と言えます。この法律では、都市計画区域の指定、市街化区域・市街化調整区域、準都市計画区域、地域地区、開発許可制度などについて定めています。
都市計画区域とは、自然・社会環境や人口、産業、交通量などを考慮し、一体の都市として総合的に整備・開発・保全が必要であると定めた区域のことで、原則的に都道府県が指定します。
大都市周辺では、無秩序な開発を防止するために、この都市計画区域を市街化区域・市街化調整区域・非線引都市計画区域に区分しています。
市街化区域とは、すでに市街地となっている区域、もしくは、おおむね10年以内に市街化を行う必要のある区域です。
市街化調整区域とは市街化を抑制すべき区域で、建築は厳しく制限されており、原則、新たに建築はできません。
非線引都市計画区域は、区域や区分が定められていない、市街化区域・市街化調整区域どちらでもない都市計画区域を指します。
市街化区域内及び、非線引都市計画区域には、道路、公園、下水道を必ず設置しなければならず、都市計画区域は日本の国土の約1/4の面積を占め、全人口の9割がその中で暮らしています。
準都市計画区域は、都市計画区域以外での無秩序な開発を防ぐため、市町村が指定できる区域のことで、この指定によって都市計画区域外でも建築物に制限を加えることが可能となっています。
不動産という言葉は聞いたことがあると思いますが、不動産とは人が生活する基礎・基盤となるものです。
不動産は立地や交通条件が良い優良物件であれば、不動産相場が低迷していてもその価値や賃貸料金は急激には下がりません。
そのため不動産相場が低迷している間に不動産を購入し、不動産投資を考えている人は少なくありません。
また、親から受け継いだ土地の有効活用として不動産投資を考えている人もいるでしょう。
今回は、「不動産投資」を始めるにあたって不動産とはいったい何なのかを考えてみましょう。
不動産とは、民法86条1項には「土地及びその定着物」とあります。
定着物とは、その土地にある動かせないもので、土地にある建物だけでなく、土地に生えている樹木なども含まれます。
また、日本では土地と建物は別モノとして扱われるため、土地と建物は別々に売買することができます。
不動産は、目的別に分けると、マンション、アパート、戸建住宅、宅地などの住宅用、マンションやビル、工場などの事業用に分けられます。さらに、自分で利用する自用・他人に貸す目的の賃貸用に分けることができます。この他には、レジャーなどのための別荘やリゾートマンションなどの不動産もあります。
「土地の権利」には、「所有権」と「借地権」があり、所有権は1人で所有する場合と複数での共有があります。
借地権は借地借家法に基づく、他人の土地を利用できる地上権と貸借人の権利である貸借権のことです。
「建物の権利」には、分譲マンションなどの各部分ごとの所有権である区分所有権、賃料、支払い建物を借りる借家権(賃借権)があります。