不動産の投資を行うに当たって、不動産の価格を知る必要があります。
こうした場合に気をつけなければならないのが、不動産価格と地価(更地価格)は違うものだということです。
「地価」は建物がない状態の価格であり、土地の利用方法などによって実際の価格は変わってきます。
不動産価格の決定には取引などそれぞれの事情により左右され、取引価格は個々の取引によって違ってきます。
「土地の価格」に関して知っておきましょう。
1つの土地には、「一物多価」と呼ばれるように、時価(実勢価格)、公示価格、基準値標準価格、相続税評価額、固定資産税評価額、国土法価格など複数の価格があります。
実際の取引価格である時価を除く、公示価格、基準値標準価格、相続税評価額、固定資産税評価額、国土法価格などは「公的価格」と呼ばれます。
＜公示価格＞
毎年3月末頃に国土交通省が発表する、1月1日時点の標準地の1平方メートル当たりの価格。不動産鑑定評価基準等に基づく評価手法で判定された、特殊な事情がない取引において成立すると認められる価格のこと。
＜基準値標準価格＞
公示価格を補完する目的で、都道府県が毎年9月末頃に不動産鑑定士の評価を参考に発表する7月1日時点での土地の価格。
＜相続税評価額＞
毎年8月初旬頃、各国税局から発表される、相続税・贈与税・地価税算出の基礎となる価格で、おおむね、公示価格の八掛け程度の価格となっています。
＜固定資産税評価額＞
固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税を算出するための基礎となる価格で3年ごとに市町村より発表され、おおむね公示価格の七掛け程度の価格となっています。
こうした公的価格に対して、時価は個々の取引事情によって価格が決まるため差がありますが、おおむね公示価格の110%程度のようです。しかし不動産投資のため土地を取得する場合には、不動産鑑定士による鑑定書も必要となってきます。
現物による不動産投資を行う際には、不動産取得や保有に関して様々な法の規制を受けることを知っておかなければなりません。
「都市計画法」はそうした規制の1つで、無秩序な開発を防止し、計画的なまちづくりを図るための法律です。
都市計画法で定められている都市計画区域内では、建築物などに必要な規制を行い、住環境保護や災害・公害の防止など都市環境を守るために「地域地区」という制度を定めています。その地域地区には以下のような種類があります。
＜用途地域＞
「用途地域」には、第一種低層住居専用地域など合わせて12種類あり、市街化区域では用途地域を定めなければなりません。
原則として市街化調整区域では、用途地域を定める必要はありません。市町村が定める準都市計画区域でも用途地域を定めることができます。
＜特別用途地区＞
用途地域内に定める一定地区で、建築制限や禁止を地方公共団体の条例で定めることができ、国土交通大臣の承認によって、条例での制限緩和も可能です。
＜特定用途制限地域＞
市街化調整区域を除く、用途地域が定められていない地域で、環境を保護するなどの目的により制限すべき建物などの用途を定める地域です。
この他にも地域地区には、特定容積率制限地区、高層住居誘導地区、高度地区、高度利用区、市街地における火災の危険を防止する目的で定められる防火地域・準防火地域、風致地区、景観地区、伝統的建造物群保存地区、美観地区など多くの種類の地区があります。
不動産投資を行う際には、このような地区の用途や制限を前もって調査した上で行わなければなりません。
現物の不動産投資を行う際には、都市計画法や借地借家法、建築基準法など様々な法律が関わってきます。
実際に不動産投資を行う場合は、上記のような法律を熟知し、遵守しなければなりません。
「都市計画法」とは、都市地域における土地利用や整備に関する法律です。
健全で秩序のある土地利用に関する、まちづくり計画のための法律と言えます。この法律では、都市計画区域の指定、市街化区域・市街化調整区域、準都市計画区域、地域地区、開発許可制度などについて定めています。
都市計画区域とは、自然・社会環境や人口、産業、交通量などを考慮し、一体の都市として総合的に整備・開発・保全が必要であると定めた区域のことで、原則的に都道府県が指定します。
大都市周辺では、無秩序な開発を防止するために、この都市計画区域を市街化区域・市街化調整区域・非線引都市計画区域に区分しています。
市街化区域とは、すでに市街地となっている区域、もしくは、おおむね10年以内に市街化を行う必要のある区域です。
市街化調整区域とは市街化を抑制すべき区域で、建築は厳しく制限されており、原則、新たに建築はできません。
非線引都市計画区域は、区域や区分が定められていない、市街化区域・市街化調整区域どちらでもない都市計画区域を指します。
市街化区域内及び、非線引都市計画区域には、道路、公園、下水道を必ず設置しなければならず、都市計画区域は日本の国土の約1/4の面積を占め、全人口の9割がその中で暮らしています。
準都市計画区域は、都市計画区域以外での無秩序な開発を防ぐため、市町村が指定できる区域のことで、この指定によって都市計画区域外でも建築物に制限を加えることが可能となっています。
不動産投資をするにあたって不動産を取得する場合、不動産の取得に必要な費用は、土地価格以外にも諸費用が必要となります。
新築の住居の場合、取得価格の5～7％、中古物件の場合は7～12％程度必要になり、不動産取得の際には、諸費用も含めて総費用を考えなければなりません。
＜仲介手数料＞
不動産を購入時、不動産業者などに仲介を依頼する場合に必要となる費用。
＜印紙税＞
売買契約書、請負契約書、金銭消費貸借契約書などに印紙を貼ることで納付される税金。
＜保証料＞
住宅ローンを組む際に連帯保証人となる保証会社に支払う料金のこと。
フラット35など保証料の必要のないローンもあります。
＜保険料＞
ローンの支払中に病気や事故によって死亡、もしくは重度障害になりローンが支払えない状態になった時に備えて、加入する団体信用保険の料金は、通常ローン金利に組み込まれています。
＜登録免許税＞
不動産取得後、法務局で登記申請時に必要な税金です。
＜司法書士報酬＞
不動産登記などを司法書士に委託した時の報酬も必要となります。
＜不動産取得税＞
不動産取得時に一度だけ課せられる税金。
（※ 相続によって不動産を取得する場合には必要ありません。）
＜固定資産税＞
毎年1月1日現在不動産を保有している者に課せられる税金。
＜都市計画税＞
毎年1月1日現在、市街化区域に土地や家屋を保有している者に課せられる市町村税。
また、売買契約を締結時には手付金が、取得費用の10～20％必要となるので、その費用の準備も必要です。
不動産投資の前には、このような費用が必要であることを頭にしっかりと入れておかなければなりません。