現物の不動産投資や売買取引を行う際には、不動産登記が必要となります。
土地や建物には、人の戸籍と同じように土地や建物の概要に関する地籍(土地の所属)があり、法務局には、土地登記簿、建物登記簿や付属地図が整備されています。
土地は一筆(土地の数え方)ごと、建物は一個ごとに登記簿があり、不動産投資を行うにあたって、これら不動産の登記簿を閲覧し、概要や権利者、抵当権設定の有無など確認・調査が必要となります。
不動産登記簿には、土地は一筆ごとに所在、地番、地目、地積(土地の面積、ただし実際の面積と同じとは限らない)、登記の原因・日付などが記載されます。
地目とは、土地の主たる用途によって区別された21種別で、山林・宅地などです。
建物は一個ごとに、所在地、家屋番号(住居表示と異なる場合がある)、種類、構造、床面積、登記の原因・日付などが記載されます。
1組の登記簿は、通常、土地や建物の概要が記載されている表題部と、権利部の2つで構成されており、権利部は甲区・乙区に分かれていて、甲区には所有権に関する事項が記載されています。
所有権に関する事項とは、所有者の変動・原因、差押え、共有の場合は持分などで、乙区には所有権以外の抵当権や貸借権などの権利に関する事項が記載されます。
不動産登記簿を閲覧したい場合には、不動産所在地を管轄する登記所で申請すれば誰でも閲覧可能です。
不動産投資を行う際には、必ず該当不動産の登記状況を確認しておきましょう。
不動産投資のためには、市場調査、法令上の制限の有無の調査、現地調査、登記の調査が必要になります。
不動産の売買価格や賃料、今後の動向などを把握し、地域の特性や状況を調査しましょう。
また、都市計画法や建築基準法、農地法に関する調査も必要で、不動産投資の目的にする建物が建築基準法に違反していないか、耐震基準を満たしているかの確認が必要です。都市計画図や行政機関での確認を必ず行いましょう。
現地調査では、曜日や時間帯、天候など異なる条件で複数回行うことより的確に物件の調査ができます。
また、最寄り駅から実際に歩いて地域周辺の環境や交通状況を確認します。（広告での徒歩表示は1分間80mですが、実際に歩いて確認しておきましょう。）
学校やスーパー、病院などの公共施設の有無、有害施設の有無、などの調査も必要です。
また、土壌汚染の有無についても調査する必要があります。
建物の敷地の境界を確認・調査しておきましょう。
境界線がはっきりしない場合は隣接地所有者立会いのもとで境界を明確にしなければなりません。
その際、土地の広さによって隣接地所有者が何人も存在する場合があり、明確にするのに時間がかかることもあります。
不動産投資の現物の不動産取得時には、このような事前に確認・調査することを怠たらず、良い物件を選ぶことが重要です。
こうした調査・確認は土地家屋調査士、不動産鑑定士などの専門家の助けが必要になりますので、取引をする際には相談してみることをおすすめします。
土地・建物の現物による不動産投資を行う場合には、どのような不動産を扱うのかを選択しなければなりません。
建物を利用する不動産投資を行う際、建物別にどのような特徴があるのかをご紹介しておきましょう。
＜アパートやマンション＞
自然環境、病院や学校などの公共施設、スーパーやコンビニなどの商業施設、交通の利便性などがポイントになります。
こうした環境要因は家賃との兼ね合いで調整することが出来るので、比較的容易に事業化することが可能です。そういった意味では需要は比較的安定しているともいえますが、収益性は高くありません。
＜オフィスビル＞
通勤や人の流れの有無など、交通の利便性と立地がポイントになります。
住居用の建物よりも賃料を多角設定できるため収益性は高くなりますが、法人が主な顧客となるため景気の影響を受けやすい特徴があります。
＜駐車場＞
青空駐車場の場合は、土地の転用が比較的容易な特徴があります。特に立地条件については制約はありませんが、収益性は立地次第で大きく違ってきます。
＜ロードサイド店舗＞
交通量の多い幹線道路沿いにあること、駐車場が完備されていることなどの立地条件がポイントとなります。
＜ホテル＞
立地が大きなポイントを占め、初期投資や固定費が大きく、資金回収までに長い時間を必要とします。
また経営にはノウハウが必要になるので、大きなリスクがあるといえます。
＜倉庫＞
保管と安全のための設備投資が必要で、事業者が顧客となるため景気状況に左右されます。
＜商業施設(百貨店、ショッピングセンター、コンビニエンスストア、スーパーなど)＞
交通の利便性、駐車場の完備、顧客人口などの立地条件が要求され、賃貸借期間が長期に渡ります。
＜ゴルフ練習場＞
比較的広大な面積があれば、事業化ができます。
不動産投資は大きく分けると、現物による不動産投資、小口化投資、証券化投資に分類されます。
現物による不動産投資は、マンションを購入して貸す、保有する土地に賃貸アパートを建築する、賃貸マンションの購入など、直接不動産に投資することにより収益を上げる投資方法です。
現物での不動産投資には下記に挙げる特徴があります。
（1.） ハイリスク・ハイリターン
（2.） 収益にはキャピタルゲイン(譲渡益)とインカムゲイン(賃料)がある。
（3.） 投資額が他の投資と比べ多額で、投資期間が長期に渡る。
（4.） インカムゲイン(賃料)による安定収入が期待できる。
（5.） 損益通算などによって所得税・相続税・固定資産税を減額させる節税効果。
（6.） 少額の資金でも借入金により、自己資金の何倍もの多額な不動産に投資することができる。
（7.） レバレッジ効果(てこの原理)を利用して借り入れ金利以上の収益率を高め、収入を大きなものにできる可能性がある。
また不動産投資には、次のようなリスクがあります。
（1.） キャピタルゲイン・インカムゲインには、不動産価格あるいは空室などによる収益の変動リスクがある。
（2.） 現物の不動産は、すぐに現金化ができないという非流動性リスク。
（3.） 投資のための多額の借入金による収益減少。
（4.） 不動産投資を行う人の経営手腕によって収益が異なる。
（5.） 地域状況の変化による収益の変動、建物の老朽化、地震など自然災害や、火災などによる建物の損壊のリスク。
不動産投資を考える場合には、このような特徴やリスクを熟知したうえで投資を行う判断をしてください。