不動産投資で儲けようと考えている人も多いと思いますが、不動産投資は個人にとっては難しいということをしかｋりと理解した上で、良く考えて始めることにしましょう。
特に不動産投資の経験などが全くない人がいきなり不動産投資を始めても損をするのは目に見えています。
株式のように動かす資金が小さく、流動性の高いマーケットであれば売買を繰り返すことで経験値が高まり分かってくるものです。
株式だけでなく投資信託や外貨といった金融商品ではやればやるほど分かってくるものだと思います。
ですが、不動産投資の場合一回で動かす資金は高額になりますし、マーケットの流動性はとても低いのです。
そのため不動産投資をいきなり個人で始めようと思っても失敗してしまう場合が多いのです。
ただJ-REAT信託、不動産関連銘柄、またはそれらに投資している投資信託では比較的手軽にはなっていますが、それでもまったくの初心者が投資を行うとなると損をしてしまうことも多いので気を付けましょう。
先日チラシデザインが素敵な不動産紹介のチラシがありました。
それを見て友人が不動産投資でもやってみようかなと言っていましたが、これまでしたことがあるのか？と聞くと一度もないとのことでした。もちろん実際に始めるとは思いませんが、資金は？どういった不動産に投資するのか？と聞いたら自分にはやっぱり無理そうだな。なんて話をしていました。
不動産投資は投資の金額が大きくなります。
まずここから個人で不動産投資は難しくなっていますね。
現物の不動産投資や売買取引を行う際には、不動産登記が必要となります。
土地や建物には、人の戸籍と同じように土地や建物の概要に関する地籍(土地の所属)があり、法務局には、土地登記簿、建物登記簿や付属地図が整備されています。
土地は一筆(土地の数え方)ごと、建物は一個ごとに登記簿があり、不動産投資を行うにあたって、これら不動産の登記簿を閲覧し、概要や権利者、抵当権設定の有無など確認・調査が必要となります。
不動産登記簿には、土地は一筆ごとに所在、地番、地目、地積(土地の面積、ただし実際の面積と同じとは限らない)、登記の原因・日付などが記載されます。
地目とは、土地の主たる用途によって区別された21種別で、山林・宅地などです。
建物は一個ごとに、所在地、家屋番号(住居表示と異なる場合がある)、種類、構造、床面積、登記の原因・日付などが記載されます。
1組の登記簿は、通常、土地や建物の概要が記載されている表題部と、権利部の2つで構成されており、権利部は甲区・乙区に分かれていて、甲区には所有権に関する事項が記載されています。
所有権に関する事項とは、所有者の変動・原因、差押え、共有の場合は持分などで、乙区には所有権以外の抵当権や貸借権などの権利に関する事項が記載されます。
不動産登記簿を閲覧したい場合には、不動産所在地を管轄する登記所で申請すれば誰でも閲覧可能です。
不動産投資を行う際には、必ず該当不動産の登記状況を確認しておきましょう。
不動産投資のためには、市場調査、法令上の制限の有無の調査、現地調査、登記の調査が必要になります。
不動産の売買価格や賃料、今後の動向などを把握し、地域の特性や状況を調査しましょう。
また、都市計画法や建築基準法、農地法に関する調査も必要で、不動産投資の目的にする建物が建築基準法に違反していないか、耐震基準を満たしているかの確認が必要です。都市計画図や行政機関での確認を必ず行いましょう。
現地調査では、曜日や時間帯、天候など異なる条件で複数回行うことより的確に物件の調査ができます。
また、最寄り駅から実際に歩いて地域周辺の環境や交通状況を確認します。（広告での徒歩表示は1分間80mですが、実際に歩いて確認しておきましょう。）
学校やスーパー、病院などの公共施設の有無、有害施設の有無、などの調査も必要です。
また、土壌汚染の有無についても調査する必要があります。
建物の敷地の境界を確認・調査しておきましょう。
境界線がはっきりしない場合は隣接地所有者立会いのもとで境界を明確にしなければなりません。
その際、土地の広さによって隣接地所有者が何人も存在する場合があり、明確にするのに時間がかかることもあります。
不動産投資の現物の不動産取得時には、このような事前に確認・調査することを怠たらず、良い物件を選ぶことが重要です。
こうした調査・確認は土地家屋調査士、不動産鑑定士などの専門家の助けが必要になりますので、取引をする際には相談してみることをおすすめします。
不動産の投資を行うに当たって、不動産の価格を知る必要があります。
こうした場合に気をつけなければならないのが、不動産価格と地価(更地価格)は違うものだということです。
「地価」は建物がない状態の価格であり、土地の利用方法などによって実際の価格は変わってきます。
不動産価格の決定には取引などそれぞれの事情により左右され、取引価格は個々の取引によって違ってきます。
「土地の価格」に関して知っておきましょう。
1つの土地には、「一物多価」と呼ばれるように、時価(実勢価格)、公示価格、基準値標準価格、相続税評価額、固定資産税評価額、国土法価格など複数の価格があります。
実際の取引価格である時価を除く、公示価格、基準値標準価格、相続税評価額、固定資産税評価額、国土法価格などは「公的価格」と呼ばれます。
＜公示価格＞
毎年3月末頃に国土交通省が発表する、1月1日時点の標準地の1平方メートル当たりの価格。不動産鑑定評価基準等に基づく評価手法で判定された、特殊な事情がない取引において成立すると認められる価格のこと。
＜基準値標準価格＞
公示価格を補完する目的で、都道府県が毎年9月末頃に不動産鑑定士の評価を参考に発表する7月1日時点での土地の価格。
＜相続税評価額＞
毎年8月初旬頃、各国税局から発表される、相続税・贈与税・地価税算出の基礎となる価格で、おおむね、公示価格の八掛け程度の価格となっています。
＜固定資産税評価額＞
固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税を算出するための基礎となる価格で3年ごとに市町村より発表され、おおむね公示価格の七掛け程度の価格となっています。
こうした公的価格に対して、時価は個々の取引事情によって価格が決まるため差がありますが、おおむね公示価格の110%程度のようです。しかし不動産投資のため土地を取得する場合には、不動産鑑定士による鑑定書も必要となってきます。
現物による不動産投資を行う際には、不動産取得や保有に関して様々な法の規制を受けることを知っておかなければなりません。
「都市計画法」はそうした規制の1つで、無秩序な開発を防止し、計画的なまちづくりを図るための法律です。
都市計画法で定められている都市計画区域内では、建築物などに必要な規制を行い、住環境保護や災害・公害の防止など都市環境を守るために「地域地区」という制度を定めています。その地域地区には以下のような種類があります。
＜用途地域＞
「用途地域」には、第一種低層住居専用地域など合わせて12種類あり、市街化区域では用途地域を定めなければなりません。
原則として市街化調整区域では、用途地域を定める必要はありません。市町村が定める準都市計画区域でも用途地域を定めることができます。
＜特別用途地区＞
用途地域内に定める一定地区で、建築制限や禁止を地方公共団体の条例で定めることができ、国土交通大臣の承認によって、条例での制限緩和も可能です。
＜特定用途制限地域＞
市街化調整区域を除く、用途地域が定められていない地域で、環境を保護するなどの目的により制限すべき建物などの用途を定める地域です。
この他にも地域地区には、特定容積率制限地区、高層住居誘導地区、高度地区、高度利用区、市街地における火災の危険を防止する目的で定められる防火地域・準防火地域、風致地区、景観地区、伝統的建造物群保存地区、美観地区など多くの種類の地区があります。
不動産投資を行う際には、このような地区の用途や制限を前もって調査した上で行わなければなりません。
現物の不動産投資を行う際には、都市計画法や借地借家法、建築基準法など様々な法律が関わってきます。
実際に不動産投資を行う場合は、上記のような法律を熟知し、遵守しなければなりません。
「都市計画法」とは、都市地域における土地利用や整備に関する法律です。
健全で秩序のある土地利用に関する、まちづくり計画のための法律と言えます。この法律では、都市計画区域の指定、市街化区域・市街化調整区域、準都市計画区域、地域地区、開発許可制度などについて定めています。
都市計画区域とは、自然・社会環境や人口、産業、交通量などを考慮し、一体の都市として総合的に整備・開発・保全が必要であると定めた区域のことで、原則的に都道府県が指定します。
大都市周辺では、無秩序な開発を防止するために、この都市計画区域を市街化区域・市街化調整区域・非線引都市計画区域に区分しています。
市街化区域とは、すでに市街地となっている区域、もしくは、おおむね10年以内に市街化を行う必要のある区域です。
市街化調整区域とは市街化を抑制すべき区域で、建築は厳しく制限されており、原則、新たに建築はできません。
非線引都市計画区域は、区域や区分が定められていない、市街化区域・市街化調整区域どちらでもない都市計画区域を指します。
市街化区域内及び、非線引都市計画区域には、道路、公園、下水道を必ず設置しなければならず、都市計画区域は日本の国土の約1/4の面積を占め、全人口の9割がその中で暮らしています。
準都市計画区域は、都市計画区域以外での無秩序な開発を防ぐため、市町村が指定できる区域のことで、この指定によって都市計画区域外でも建築物に制限を加えることが可能となっています。
土地・建物の現物による不動産投資を行う場合には、どのような不動産を扱うのかを選択しなければなりません。
建物を利用する不動産投資を行う際、建物別にどのような特徴があるのかをご紹介しておきましょう。
＜アパートやマンション＞
自然環境、病院や学校などの公共施設、スーパーやコンビニなどの商業施設、交通の利便性などがポイントになります。
こうした環境要因は家賃との兼ね合いで調整することが出来るので、比較的容易に事業化することが可能です。そういった意味では需要は比較的安定しているともいえますが、収益性は高くありません。
＜オフィスビル＞
通勤や人の流れの有無など、交通の利便性と立地がポイントになります。
住居用の建物よりも賃料を多角設定できるため収益性は高くなりますが、法人が主な顧客となるため景気の影響を受けやすい特徴があります。
＜駐車場＞
青空駐車場の場合は、土地の転用が比較的容易な特徴があります。特に立地条件については制約はありませんが、収益性は立地次第で大きく違ってきます。
＜ロードサイド店舗＞
交通量の多い幹線道路沿いにあること、駐車場が完備されていることなどの立地条件がポイントとなります。
＜ホテル＞
立地が大きなポイントを占め、初期投資や固定費が大きく、資金回収までに長い時間を必要とします。
また経営にはノウハウが必要になるので、大きなリスクがあるといえます。
＜倉庫＞
保管と安全のための設備投資が必要で、事業者が顧客となるため景気状況に左右されます。
＜商業施設(百貨店、ショッピングセンター、コンビニエンスストア、スーパーなど)＞
交通の利便性、駐車場の完備、顧客人口などの立地条件が要求され、賃貸借期間が長期に渡ります。
＜ゴルフ練習場＞
比較的広大な面積があれば、事業化ができます。
不動産投資をするにあたって不動産を取得する場合、不動産の取得に必要な費用は、土地価格以外にも諸費用が必要となります。
新築の住居の場合、取得価格の5～7％、中古物件の場合は7～12％程度必要になり、不動産取得の際には、諸費用も含めて総費用を考えなければなりません。
＜仲介手数料＞
不動産を購入時、不動産業者などに仲介を依頼する場合に必要となる費用。
＜印紙税＞
売買契約書、請負契約書、金銭消費貸借契約書などに印紙を貼ることで納付される税金。
＜保証料＞
住宅ローンを組む際に連帯保証人となる保証会社に支払う料金のこと。
フラット35など保証料の必要のないローンもあります。
＜保険料＞
ローンの支払中に病気や事故によって死亡、もしくは重度障害になりローンが支払えない状態になった時に備えて、加入する団体信用保険の料金は、通常ローン金利に組み込まれています。
＜登録免許税＞
不動産取得後、法務局で登記申請時に必要な税金です。
＜司法書士報酬＞
不動産登記などを司法書士に委託した時の報酬も必要となります。
＜不動産取得税＞
不動産取得時に一度だけ課せられる税金。
（※ 相続によって不動産を取得する場合には必要ありません。）
＜固定資産税＞
毎年1月1日現在不動産を保有している者に課せられる税金。
＜都市計画税＞
毎年1月1日現在、市街化区域に土地や家屋を保有している者に課せられる市町村税。
また、売買契約を締結時には手付金が、取得費用の10～20％必要となるので、その費用の準備も必要です。
不動産投資の前には、このような費用が必要であることを頭にしっかりと入れておかなければなりません。
不動産投資は大きく分けると、現物による不動産投資、小口化投資、証券化投資に分類されます。
現物による不動産投資は、マンションを購入して貸す、保有する土地に賃貸アパートを建築する、賃貸マンションの購入など、直接不動産に投資することにより収益を上げる投資方法です。
現物での不動産投資には下記に挙げる特徴があります。
（1.） ハイリスク・ハイリターン
（2.） 収益にはキャピタルゲイン(譲渡益)とインカムゲイン(賃料)がある。
（3.） 投資額が他の投資と比べ多額で、投資期間が長期に渡る。
（4.） インカムゲイン(賃料)による安定収入が期待できる。
（5.） 損益通算などによって所得税・相続税・固定資産税を減額させる節税効果。
（6.） 少額の資金でも借入金により、自己資金の何倍もの多額な不動産に投資することができる。
（7.） レバレッジ効果(てこの原理)を利用して借り入れ金利以上の収益率を高め、収入を大きなものにできる可能性がある。
また不動産投資には、次のようなリスクがあります。
（1.） キャピタルゲイン・インカムゲインには、不動産価格あるいは空室などによる収益の変動リスクがある。
（2.） 現物の不動産は、すぐに現金化ができないという非流動性リスク。
（3.） 投資のための多額の借入金による収益減少。
（4.） 不動産投資を行う人の経営手腕によって収益が異なる。
（5.） 地域状況の変化による収益の変動、建物の老朽化、地震など自然災害や、火災などによる建物の損壊のリスク。
不動産投資を考える場合には、このような特徴やリスクを熟知したうえで投資を行う判断をしてください。
「不動産投資」は、不動産の有効活用の方法の1つです。
不動産の有効活用には、安定収入を得る、収入の増加や相続税の軽減など様々な目的があります。
＜居住目的＞
豊かで安心のできる暮らしのための住宅建設利用。
＜安定収入や生活資金の確保＞
月々の賃貸収入（不労所得）による安定収入を得ることで、生活費や老後資金に充てることができる。
＜収入増加＞
未利用地の有効活用により、新たな収益の確保。
＜保有コストの低減＞
保有不動産の維持のため、賃貸マンションなどを建築、賃料を得ることで固定資産税などの保有コストを低減する。
＜所得税の節税＞
不動産所得は、確定申告での損益通算や青色申告、減価償却費や借入金の金利を必要経費とする、など不動産所得の特徴を活用することで所得税を節約できる。
＜相続税の節税効果＞
不動産の有効活用による借入金による債務控除などによって相続税の節税効果を得る。
この他には、売却による現金化や、購入時と売却時の差額を得る、相続分割対策などの目的による不動産の活用目的があります。
不動産を有効活用できるかどうか、金利などの経済環境、都市計画法など土地利用の制限、賃貸市場の需給バランスなど様々な要因を含め総合的な判断が必要となります。
不動産投資を行う際には、このような状況をよく見極め、情報を収集・活用し、準備を整えたうえで行うことが重要になります。
そして、保有資産や家族の状況、自身のライフプランも合わせて考え、不動産投資の計画を立てなければなりません。