土地活用とは不動産投資の方法のひとつです。
土地も不動産の一種であることは皆さんもご存知かと思いますが、土地というのはただ持っているだけでは何の収益も得られません。
それどころか、維持や管理や税金にと支出が増えるばかり。
そんな土地を、宝の持ち腐れにならないように収益不動産に変化させるのが、土地活用なのです。
では土地活用にはどんな方法があるのかというと、実に様々な方法があります。
例えば、賃貸マンションやアパートを建てる方法、商業施設を建ててテナントを貸し出す方法、駐車場にする方法、それから土地そのものを貸す方法・・・
どれも共通して言えることは、賃料を得ていくということですね。
つまり、長い目で見た収入が期待できるということです。
これらの土地活用は、収入が得られることの他に、相続税などの税金対策にもなるというメリットがあることで知られています。
これは、裏返せば何もしない土地は相続の際に不利になるということでもあるでしょう。
そのため、上記のように不動産投資として活用する以外に、土地を売却してしまうという方法もないわけではありません。
投資、売却、それにそのままでの所有も含めた全ての選択肢を合わせて土地活用と呼ばれているのです。
３月に起きた東北大震災。
この震災では、地震により津波が発生をしたくさんの命が奪われてしまいました。
さらに、原発の問題も発生していしまい今は日本の危機と言ってもよいくらいです。
目に見えない放射能を考えると本当に不安ですよね。
この放射能を測定をする機器であるガイガーカウンターの注目が高まっているようですよ。
東京で整体師になろうと勉強をしている友人も先日、放射能が不安で購入をしたようです。
日本は、地震大国と呼ばれていますよね。
毎年のように、大きさは違いますが地震が日本の各地で発生をしてしまっています。
現在、化学技術の発展がしましたが地震を予知する事は難しいのが現実のようです。
不動産投資の点から考えると、地震が起きてしまった場合にはもしかすると縦物が崩壊してしまうかもしれないというリスクがあります。
地震が発生をし、縦物が壊れてしまうと家賃などの収入が無くなってしまい縦物を修復するためにコストが発生してしまいますよね。
不動産投資には、天災のリスクが伴ってしまうという事をしっかりと頭の中に入れておきましょう。
万が一のための保険もしっかりと掛けておく事も大事ですよ。
”不動産の証券化”ということを聞いたことがありませんか？
不動産はそのままでは価格も高く、頻繁に売買することが難しい商品なのはご存知だと思います。そういった不動産投資のデメリットを解消する方法として注目されているのが、不動産の証券化です。
簡単に不動産証券化を説明すると、『不動産を担保に証券を発行して、不動産を流動化させること』となります。
不動産はそのままでは、動かない有形の実物資産すなわち持ち運びができないものです。そうしたものを有価証券化し、持ち運び可能なものに質的に転換させることが不動産証券化の目的です。不動産証券化は、一つの不動産に対して多数の証券を発行することができますから、一つ一つの証券が手頃な価格になることを意味し、多数の人が投資しやすくなるというメリットもあります。
投資規模を小口化、多種多様な投資家ニーズに応じた商品提供を行うことが可能になることで、不動産市場の活性化を促進するために有効な手法として注目を集めています。
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不動産投資で儲けようと考えている人も多いと思いますが、不動産投資は個人にとっては難しいということをしかｋりと理解した上で、良く考えて始めることにしましょう。
特に不動産投資の経験などが全くない人がいきなり不動産投資を始めても損をするのは目に見えています。
株式のように動かす資金が小さく、流動性の高いマーケットであれば売買を繰り返すことで経験値が高まり分かってくるものです。
株式だけでなく投資信託や外貨といった金融商品ではやればやるほど分かってくるものだと思います。
ですが、不動産投資の場合一回で動かす資金は高額になりますし、マーケットの流動性はとても低いのです。
そのため不動産投資をいきなり個人で始めようと思っても失敗してしまう場合が多いのです。
ただJ-REAT信託、不動産関連銘柄、またはそれらに投資している投資信託では比較的手軽にはなっていますが、それでもまったくの初心者が投資を行うとなると損をしてしまうことも多いので気を付けましょう。
先日チラシデザインが素敵な不動産紹介のチラシがありました。
それを見て友人が不動産投資でもやってみようかなと言っていましたが、これまでしたことがあるのか？と聞くと一度もないとのことでした。もちろん実際に始めるとは思いませんが、資金は？どういった不動産に投資するのか？と聞いたら自分にはやっぱり無理そうだな。なんて話をしていました。
不動産投資は投資の金額が大きくなります。
まずここから個人で不動産投資は難しくなっていますね。
現物の不動産投資や売買取引を行う際には、不動産登記が必要となります。
土地や建物には、人の戸籍と同じように土地や建物の概要に関する地籍(土地の所属)があり、法務局には、土地登記簿、建物登記簿や付属地図が整備されています。
土地は一筆(土地の数え方)ごと、建物は一個ごとに登記簿があり、不動産投資を行うにあたって、これら不動産の登記簿を閲覧し、概要や権利者、抵当権設定の有無など確認・調査が必要となります。
不動産登記簿には、土地は一筆ごとに所在、地番、地目、地積(土地の面積、ただし実際の面積と同じとは限らない)、登記の原因・日付などが記載されます。
地目とは、土地の主たる用途によって区別された21種別で、山林・宅地などです。
建物は一個ごとに、所在地、家屋番号(住居表示と異なる場合がある)、種類、構造、床面積、登記の原因・日付などが記載されます。
1組の登記簿は、通常、土地や建物の概要が記載されている表題部と、権利部の2つで構成されており、権利部は甲区・乙区に分かれていて、甲区には所有権に関する事項が記載されています。
所有権に関する事項とは、所有者の変動・原因、差押え、共有の場合は持分などで、乙区には所有権以外の抵当権や貸借権などの権利に関する事項が記載されます。
不動産登記簿を閲覧したい場合には、不動産所在地を管轄する登記所で申請すれば誰でも閲覧可能です。
不動産投資を行う際には、必ず該当不動産の登記状況を確認しておきましょう。
不動産投資をするにあたって不動産を取得する場合、不動産の取得に必要な費用は、土地価格以外にも諸費用が必要となります。
新築の住居の場合、取得価格の5〜7％、中古物件の場合は7〜12％程度必要になり、不動産取得の際には、諸費用も含めて総費用を考えなければなりません。
＜仲介手数料＞
不動産を購入時、不動産業者などに仲介を依頼する場合に必要となる費用。
＜印紙税＞
売買契約書、請負契約書、金銭消費貸借契約書などに印紙を貼ることで納付される税金。
＜保証料＞
住宅ローンを組む際に連帯保証人となる保証会社に支払う料金のこと。
フラット35など保証料の必要のないローンもあります。
＜保険料＞
ローンの支払中に病気や事故によって死亡、もしくは重度障害になりローンが支払えない状態になった時に備えて、加入する団体信用保険の料金は、通常ローン金利に組み込まれています。
＜登録免許税＞
不動産取得後、法務局で登記申請時に必要な税金です。
＜司法書士報酬＞
不動産登記などを司法書士に委託した時の報酬も必要となります。
＜不動産取得税＞
不動産取得時に一度だけ課せられる税金。
（※ 相続によって不動産を取得する場合には必要ありません。）
＜固定資産税＞
毎年1月1日現在不動産を保有している者に課せられる税金。
＜都市計画税＞
毎年1月1日現在、市街化区域に土地や家屋を保有している者に課せられる市町村税。
また、売買契約を締結時には手付金が、取得費用の10〜20％必要となるので、その費用の準備も必要です。
不動産投資の前には、このような費用が必要であることを頭にしっかりと入れておかなければなりません。
不動産という言葉は聞いたことがあると思いますが、不動産とは人が生活する基礎・基盤となるものです。
不動産は立地や交通条件が良い優良物件であれば、不動産相場が低迷していてもその価値や賃貸料金は急激には下がりません。
そのため不動産相場が低迷している間に不動産を購入し、不動産投資を考えている人は少なくありません。
また、親から受け継いだ土地の有効活用として不動産投資を考えている人もいるでしょう。
今回は、「不動産投資」を始めるにあたって不動産とはいったい何なのかを考えてみましょう。
不動産とは、民法86条1項には「土地及びその定着物」とあります。
定着物とは、その土地にある動かせないもので、土地にある建物だけでなく、土地に生えている樹木なども含まれます。
また、日本では土地と建物は別モノとして扱われるため、土地と建物は別々に売買することができます。
不動産は、目的別に分けると、マンション、アパート、戸建住宅、宅地などの住宅用、マンションやビル、工場などの事業用に分けられます。さらに、自分で利用する自用・他人に貸す目的の賃貸用に分けることができます。この他には、レジャーなどのための別荘やリゾートマンションなどの不動産もあります。
「土地の権利」には、「所有権」と「借地権」があり、所有権は1人で所有する場合と複数での共有があります。
借地権は借地借家法に基づく、他人の土地を利用できる地上権と貸借人の権利である貸借権のことです。
「建物の権利」には、分譲マンションなどの各部分ごとの所有権である区分所有権、賃料、支払い建物を借りる借家権(賃借権)があります。
不動産投資は大きく分けると、現物による不動産投資、小口化投資、証券化投資に分類されます。
現物による不動産投資は、マンションを購入して貸す、保有する土地に賃貸アパートを建築する、賃貸マンションの購入など、直接不動産に投資することにより収益を上げる投資方法です。
現物での不動産投資には下記に挙げる特徴があります。
（1.） ハイリスク・ハイリターン
（2.） 収益にはキャピタルゲイン(譲渡益)とインカムゲイン(賃料)がある。
（3.） 投資額が他の投資と比べ多額で、投資期間が長期に渡る。
（4.） インカムゲイン(賃料)による安定収入が期待できる。
（5.） 損益通算などによって所得税・相続税・固定資産税を減額させる節税効果。
（6.） 少額の資金でも借入金により、自己資金の何倍もの多額な不動産に投資することができる。
（7.） レバレッジ効果(てこの原理)を利用して借り入れ金利以上の収益率を高め、収入を大きなものにできる可能性がある。
また不動産投資には、次のようなリスクがあります。
（1.） キャピタルゲイン・インカムゲインには、不動産価格あるいは空室などによる収益の変動リスクがある。
（2.） 現物の不動産は、すぐに現金化ができないという非流動性リスク。
（3.） 投資のための多額の借入金による収益減少。
（4.） 不動産投資を行う人の経営手腕によって収益が異なる。
（5.） 地域状況の変化による収益の変動、建物の老朽化、地震など自然災害や、火災などによる建物の損壊のリスク。
不動産投資を考える場合には、このような特徴やリスクを熟知したうえで投資を行う判断をしてください。
「不動産投資」は、不動産の有効活用の方法の1つです。
不動産の有効活用には、安定収入を得る、収入の増加や相続税の軽減など様々な目的があります。
＜居住目的＞
豊かで安心のできる暮らしのための住宅建設利用。
＜安定収入や生活資金の確保＞
月々の賃貸収入（不労所得）による安定収入を得ることで、生活費や老後資金に充てることができる。
＜収入増加＞
未利用地の有効活用により、新たな収益の確保。
＜保有コストの低減＞
保有不動産の維持のため、賃貸マンションなどを建築、賃料を得ることで固定資産税などの保有コストを低減する。
＜所得税の節税＞
不動産所得は、確定申告での損益通算や青色申告、減価償却費や借入金の金利を必要経費とする、など不動産所得の特徴を活用することで所得税を節約できる。
＜相続税の節税効果＞
不動産の有効活用による借入金による債務控除などによって相続税の節税効果を得る。
この他には、売却による現金化や、購入時と売却時の差額を得る、相続分割対策などの目的による不動産の活用目的があります。
不動産を有効活用できるかどうか、金利などの経済環境、都市計画法など土地利用の制限、賃貸市場の需給バランスなど様々な要因を含め総合的な判断が必要となります。
不動産投資を行う際には、このような状況をよく見極め、情報を収集・活用し、準備を整えたうえで行うことが重要になります。
そして、保有資産や家族の状況、自身のライフプランも合わせて考え、不動産投資の計画を立てなければなりません。
現物による不動産投資を行う際には、不動産取得や保有に関して様々な法の規制を受けることを知っておかなければなりません。
「都市計画法」はそうした規制の1つで、無秩序な開発を防止し、計画的なまちづくりを図るための法律です。
都市計画法で定められている都市計画区域内では、建築物などに必要な規制を行い、住環境保護や災害・公害の防止など都市環境を守るために「地域地区」という制度を定めています。その地域地区には以下のような種類があります。
＜用途地域＞
「用途地域」には、第一種低層住居専用地域など合わせて12種類あり、市街化区域では用途地域を定めなければなりません。
原則として市街化調整区域では、用途地域を定める必要はありません。市町村が定める準都市計画区域でも用途地域を定めることができます。
＜特別用途地区＞
用途地域内に定める一定地区で、建築制限や禁止を地方公共団体の条例で定めることができ、国土交通大臣の承認によって、条例での制限緩和も可能です。
＜特定用途制限地域＞
市街化調整区域を除く、用途地域が定められていない地域で、環境を保護するなどの目的により制限すべき建物などの用途を定める地域です。
この他にも地域地区には、特定容積率制限地区、高層住居誘導地区、高度地区、高度利用区、市街地における火災の危険を防止する目的で定められる防火地域・準防火地域、風致地区、景観地区、伝統的建造物群保存地区、美観地区など多くの種類の地区があります。
不動産投資を行う際には、このような地区の用途や制限を前もって調査した上で行わなければなりません。